NUEVO REGIMEN DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA Y MODIFICACIONES AL
PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE
(Ley 820 de 2003)
Artículo
elaborado por el Abogado LUIS CARLOS MALDONADO DIAZ, Especializado en Docencia
Universitaria, Profesor de las Facultades de Derecho de las Universidades
Cooperativa de Colombia, Santo Tomás y Universitaria de Santander “UDES”. Noviembre de 2003.
Después de
dieciocho años de aplicación de la
Ley 56 de 1985 y sus decretos reglamentarios, cuerpo
normativo a través del cual se reguló en ese lapso las relaciones negociales
referidas a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda
urbana, en el mes de julio pasado se expidió por el Congreso de la República a instancias
del gremio de arrendadores agrupados en las Lonjas de Propiedad Raíz, la Ley 820 de 2003 (10 de julio)
“por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana
y se dictan otras disposiciones”, con el objeto de fijar los criterios que
deben servir de base para regular tales contratos, en desarrollo de los
derechos de los colombianos a una vivienda digna y la propiedad como función
social (Art. 1º). El nuevo estatuto sobre arrendamientos posee
la virtud de agrupar la legislación dispersa existente sobre el tópico e
introduce importantes modificaciones de naturaleza sustancial y procesal, que
se suman a las incorporadas por la también reciente Ley 794 de 2003, por medio
de la cual se reformó el Código de Procedimiento Civil, que deben ser objeto de
especial estudio dada la trascendencia social que en nuestro medio posee el
contrato de arrendamiento frente al ineludible anhelo de millones de
colombianos por satisfacer una necesidad básica como es la vivienda para la
familia.
Bien es
sabido que a lo largo de los últimos cincuenta años los intereses de
arrendadores y arrendatarios se han enfrentado en este campo y la balanza se ha
inclinado unas veces a favor de los primeros y otras a favor de los segundos,
mientras que el Estado -últimamente- ha tratado de mediar en el conflicto invocando
la armonía y el equilibrio que deben existir entre el derecho a una vivienda
digna, reconocido a todos los colombianos desde la vigencia de la Constitución de
1991 (Art. 51), por una parte, y el
derecho a la propiedad y la función social inherente a ella, por la otra (Art. 58).
En el caso del nuevo conjunto normativo, sin lugar a dudas el fiel de la
balanza se ladeó en beneficio de los arrendadores; sin embargo, no tanto como
para decir que la ley se tornó perjudicial a los arrendatarios puesto que se
mantienen ventajas y privilegios que éstos últimos ganaron en legislaciones
anteriores. Pero no es la intención de
este artículo criticar ni aplaudir la nueva disposición, como tampoco polemizar
sobre los intereses que le dieron origen;
la teleología de estos párrafos es más de carácter académico y acicate
para que los interesados en el tema, especialmente los estudiantes de las
Facultades de Derecho, conozcan someramente los aspectos más relevantes de la
normativa en punto de modificaciones y se pongan al día en el tema, cumpliendo
con la tarea de permanente actualización que impone la cascada legislativa a
que nos tiene acostumbrados el Congreso de la República, así como
también para dar punto de partida al análisis y comprensión del
articulado.
REFORMAS
DE NATURALEZA SUSTANCIAL.-
Debe
precisarse en primer lugar que la
Ley 820 de 2003 toma como base o columna vertebral el
contenido de la derogada Ley 56 de 1985.
Por ello y salvo pequeñas modificaciones de redacción se mantiene el
concepto de contrato de arrendamiento, definido como aquel por el cual dos
partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble
urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este
goce un precio determinado (Art. 2º).
Por la misma línea, se repiten los conceptos de “servicios, cosas o
usos conexos” y “servicios, cosas
o usos adicionales”, con la prohibición de fijar por estos servicios
adicionales un precio que exceda de un cincuenta por ciento (50%)
al precio del arrendamiento del inmueble.
Tampoco se
aprecian cambios en cuanto a la forma de celebración del contrato que sigue
siendo consensual, es decir se perfecciona por el simple acuerdo de las
partes -verbal o escrito- sobre los elementos que son esenciales en este
tipo de estipulación negocial -cosa y
precio (renta)-, aún cuando insiste la ley en
que los contratantes se deben poner de acuerdo sobre otros aspectos tales como
el nombre e identificación de los contratantes, la forma de pago, la relación
de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, el término de duración
del contrato y la designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago
de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato. Se mantiene la clasificación del contrato de
arrendamiento en: individual,
mancomunado, compartido y de pensión, con la inclusión de un parágrafo nuevo a
través del cual se faculta al Gobierno Nacional para reglamentar las
condiciones particulares a que deben sujetarse los arrendamientos compartidos y
de pensión, perniciosa costumbre legislativa con la cual se abre el camino para
que a través de decretos posteriores se reinicie la dispersión legal.
La primera
novedad por resaltar se presenta en el Capítulo III de la ley sobre
“Obligaciones de las partes”, cuando prescribe el artículo 7º el
establecimiento de una solidaridad legal tanto de los derechos como de las
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento; solidaridad que se
predica entre arrendadores y arrendatarios.
La consecuencia de esta solidaridad, según dispone el mismo artículo,
radica en que la restitución del inmueble y las obligaciones económicas
derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera
de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
La
disposición refiere a la solidaridad, clasificación de las obligaciones que
tiene en cuenta el número de sujetos que intervienen en ellas -tanto por activa como por pasiva- y a términos del artículo 1568 del C.C.
consiste en que cuando se ha contraído por muchas personas o para con muchas la
obligación de una cosa divisible, no empece esa divisibilidad puede exigirse
por cada uno de los deudores o por cada uno de los acreedores el total de la
deuda.
Desde ya,
se avizoran complicaciones en la aplicación del mencionado artículo 7º de la
ley como quiera que de la celebración del contrato de arrendamiento surgen
diferentes obligaciones para las partes, unas de carácter divisible como es el pago de la renta por parte del
arrendatario (s) y otras indivisibles,
como sería la de restituir el bien al momento de la terminación del
contrato. Si el arrendador pretende el
cobro de la renta adeudada o el pago de servicios públicos domiciliarios ningún
inconveniente presenta la solidaridad puesto que a todos o a cualquiera de los
arrendatarios podrá exigir su cumplimiento, persiguiendo los bienes de aquel o
aquellos contra quien (es) decida iniciar la ejecución.
La
situación se complica en el segundo caso, en tratándose de una obligación
indivisible, de aquellas que solo puede cumplir uno o varios de los obligados,
especialmente cuando se solicite la restitución del inmueble, porque a su
cumplimiento solo estaría obligado aquel de los deudores que en realidad
ostenta la tenencia del bien. Mal podría
exigírsele a los deudores
“solidarios” que no se encuentran
en tenencia de la cosa que hagan entrega de ella. Nadie está obligado a lo imposible. Ahora bien, si se solicita la intervención
judicial para obtener la restitución del inmueble, es necesario que en la
sentencia judicial que ponga fin al proceso se haga un pronunciamiento previo,
natural y obvio, consistente en declarar la terminación del contrato de
arrendamiento, bien por causas legales ora por incumplimiento de las obligaciones
derivadas del mismo, con la consecuencia de ordenarse la restitución de la
tenencia y para ese preciso evento es necesaria la presencia en el proceso -o por lo menos la vinculación procesal- de todos y cada uno de quienes fueron parte
en el contrato al cual se refiere la sentencia, entendiendo por partes a los
arrendadores y arrendatarios puesto que los codeudores o fiadores apenas
cumplen la función de garantía del cumplimiento de las obligaciones
dinerarias.
Con la
intención de superar el inconveniente anterior, el legislador del 2003 señaló
en el inciso segundo del Art. 7º, que “los arrendadores que no hayan
demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos
en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso
tercero del artículo 52 del Código de Procedimientos Civil”. Aunque se pretende poner punto final por esta
disposición a la problemática planteada, es muy discutible la
constitucionalidad de la misma, en tanto se vulneran eventuales derechos de
algunos de quienes fueron parte en el contrato y que al no ser citados al
proceso verían afectado su derecho de defensa y al debido proceso, frente a una
sentencia que ordena la restitución del inmueble.
En materia
de obligaciones de las partes, en las del arrendador se incluye la de
suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, vale
decir, cuando el contrato se documenta por escrito, una copia del mismo con
firmas originales, sancionándose el incumplimiento de este deber con la
imposición de multas equivalentes a tres
(3) mensualidades de
arrendamiento. Sin ser nueva esta
disposición puesto que ya se había contemplado en el Decreto 1816 DE 1990,
ahora se extiende el derecho al codeudor que en la mencionada norma no había
sido tenido en cuenta. Para el
arrendatario se establece expresamente la obligación de pagar a tiempo los
servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en
los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
De cara al
problema de la renuencia del arrendador a recibir el precio en el lugar y
condiciones acordados en el contrato, caso de frecuente ocurrencia y ardid
utilizado por el arrendador como mecanismo para hacer incurrir en mora al
locatario cumplidor de sus obligaciones y así poder iniciar proceso de
restitución de inmueble, se incorpora en la Ley 820 de 2003 el contenido del Decreto 1816 de
1990, por el cual se fija el procedimiento excepcional de pago por
consignación, autorizando al arrendatario para realizar el pago a favor del
arrendador a través de las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional -usualmente el Banco Agrario- del lugar de ubicación del inmueble, dentro
de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del
plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento, con la carga adicional
de enviar al arrendador una comunicación y el duplicado del título que expida
la entidad, por correo certificado, dentro de los cinco (5)
días siguientes a la consignación, previo cotejo y sello que haga la
empresa de servicio postal -autorizada
por el Ministerio de Comunicaciones-
sobre la copia simple de la comunicación y del título correspondiente. Los pagos de períodos posteriores se harán
utilizando el mismo procedimiento, pero esta vez dentro del plazo estipulado
contractualmente, so pena de incurrir en mora el arrendatario.
Con el fin
de facilitar la integración de la litis, en otras palabras, la vinculación de
las partes a través del acto procesal de la notificación, así como las
comunicaciones entre las partes y demás vinculados a la relación sustancial,
prevé el artículo 12 del nuevo estatuto de arrendamientos que en el contrato
deberá indicarse la dirección en donde los arrendadores, arrendatarios,
codeudores y fiadores recibirán notificaciones judiciales o extrajudiciales,
relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento. Las direcciones que así se indiquen conservan
validez para todos los efectos legales mientras no se informe el cambio de la
misma a la otra parte, comunicación que debe hacerse utilizando el servicio
postal autorizado, siguiendo el mismo procedimiento indicado para el pago por
consignación, sin que pueda alegarse ineficacia o indebida notificación
sustancial o procesal por la parte que no informó oportunamente el cambio de
dirección, ni tampoco nulidad por el hecho de que la contraparte tenga
conocimiento de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a
la denunciada inicialmente en el contrato.
Para el caso de contrato verbales o escritos en los cuales se haya
omitido esta exigencia, establece la norma una presunción de derecho -jure et de jure- según la cual el
arrendador debe ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y los
arrendatarios, codeudores y fiadores en la dirección del inmueble objeto del
contrato.
Añade la
disposición que no es posible efectuar emplazamientos en los términos del
artículo 318 del C.P.C., previsión que se encuentra acorde con los mecanismos
de notificación establecidos por la
Ley 794 de 2003 y con la presunción de derecho allí señalada,
puesto que al presumirse que en tales direcciones habita o tiene su lugar de
trabajo el demandado en proceso de restitución de inmueble, es apenas lógico
que siempre se va a lograr su notificación, ya porque concurra al despacho
judicial en obediencia a la citación primera o bien por la segunda comunicación
de que trata el artículo 315 del C.P.C., modificado por el Art. 29 del último
precepto en mención, con la que se entiende notificado en legal forma. No obstante, queda esperar el análisis de
constitucionalidad de esta norma, cuyo texto seguramente será demandado más
temprano que tarde (La disposición sobre
notificaciones en el proceso de restitución de inmueble fue declarada
inexequible).
Otra
importante modificación de la ley radica en haber derogado expresamente, en
buena hora, la desueta disposición contenida en el artículo 2.035 del C.C., que
había dado lugar a numerosos enfrentamientos doctrinarios y judiciales por
cuenta de su defectuosa redacción original y se presentaba como un grave
obstáculo para la pretensión de restitución del inmueble frente al arrendatario
que retardado en el pago de la renta no había renunciado a los requerimientos
previstos en el artículo, viéndose obligado el arrendador a cumplir con este
requisito bien en forma extraprocesal o judicialmente como diligencia previa a
la admisión de la demanda dentro del proceso abreviado de restitución. El inconveniente surgía cuando en virtud de
los requerimientos el arrendatario cumplía con el pago de las rentas debidas,
caso en el cual “purgaba la mora”, en
criterio mayoritario que hizo carrera en los despachos judiciales,
desapareciendo por contera la causal invocada para obtener la restitución, con
la consecuencia obligada del archivo del expediente. Más demoraba el juzgado en ordenar guardar la
actuación que el arrendatario en volver a incurrir en el retardo, obligando
nuevamente al arrendador a cumplir con los requerimientos y así sucesivamente,
en un círculo vicioso en el que el único favorecido era el deudor
incumplido. Por manera que, desaparecida
del ordenamiento jurídico la normativa del artículo 2.035 del C.C., en lo
sucesivo se exime el arrendador demandante de realizar cualquier requerimiento
al arrendatario que ha retardado el pago de la renta y existiendo un plazo para
el cumplimiento de la obligación, el deudor queda constituido en mora
automáticamente, en desarrollo de lo dispuesto por el numeral 1º del Art. 1.608
del C.C., según el cual, el deudor está en mora cuando no ha cumplido la
obligación dentro del término estipulado, aplicación práctica del aforismo
latino “dies interpellat pro homine”.
Novedoso
tema regulado en la Ley
820 de 2003 es el relacionado con los servicios públicos domiciliarios. Los graves problemas generados por la
solidaridad establecida por el artículo 130 de la Ley 142 de 1994 entre el
propietario del inmueble, el suscriptor y los usuarios en sus obligaciones y
derechos en el contrato de servicios públicos, en parte solucionados con el
parágrafo agregado a la norma por el Art. 18 de la Ley 689 de 2001, según el cual
“Si el usuario o suscriptor incumple su obligación de pagar oportunamente
los servicios facturados dentro del término previsto en el contrato, el cual no
excederá dos períodos consecutivos de facturación, la empresa de servicios
públicos estará en la obligación de suspender el servicio. Si la empresa incumple la obligación de la
suspensión del servicio se romperá la solidaridad prevista en esta norma”,
parecen llegar a su fin, al menos desde el punto de vista jurídico, a través de
la reglamentación que sobre el particular trae el Artículo 15 de la nueva ley
de arrendamiento.
Prevé
la disposición que cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de
contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al
arrendatario, para que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede
afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios, al momento de la
celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la
prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa
prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
Allí mismo se indica la forma como se ha de establecer el valor de la
garantía o depósito y corre por cuenta del arrendador denunciar ante la
respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios la existencia del
contrato de arrendamiento y remitir las garantías o depósitos
constituidos. Cumpliendo con los
requisitos señalados, el arrendador no será responsable y su inmueble dejará de
estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del
período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia
del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos, puesto que a
partir de ese límite la responsabilidad
sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el
arrendatario y la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer
exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren
suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el
arrendatario.
Adicionalmente,
se estable que cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen
un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad
exclusiva de quién solicite el servicio y para garantizar su pago, la empresa
de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías previstas en este
artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del
inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. La reglamentación de lo relacionado con los
formatos para la denuncia del arriendo y su terminación, la prestación de
garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el
incumplimiento de lo establecido en el Artículo 15 de la Ley 820 de 2003 quedó a la
reglamentación que para el efecto haga el Gobierno Nacional, mientras que se
asignó a la
Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velar
por el cumplimiento de lo allí dispuesto.
Sin embargo debe advertirse que todas las reglas establecidas solo
entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la
promulgación de la ley, es decir, hasta el próximo 10 de julio del año próximo.
Sobre reajustes
del canon de arrendamiento también se presenta una leve modificación al
establecer el Artículo 20 de la ley que cada doce (12) meses de ejecución del
contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta
en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del
incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año
calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste
del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda del uno por ciento (1%)
del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo - señalado como máximo para efectos de la
fijación de la renta-, incremento que queda sometido para efectos de
oponibilidad al aviso oportuno que haga el arrendador al arrendatario a través
de servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal
expresamente establecido en el contrato
REFORMAS DE CARÁCTER ADJETIVO O PROCESAL.-
Trascendentales
reformas se produjeron en materia procedimental dentro del proceso abreviado de
restitución de inmueble arrendado, cuya regulación se encuentra en el Art. 424
del C.P.C., recientemente modificado por la Ley 794 de 2003 y es tal vez este aspecto en
donde más se verán reflejadas las bondades de la reforma, contenidas en apenas
seis artículos (35 a 40), aplicables en
criterio de quien escribe, a toda clase de procesos de esta naturaleza y no
solo a aquellos que tienen por objeto inmuebles destinados a vivienda urbana,
puesto que la Ley
820 de 2003 al modificar los aspectos procesales no hizo distinción alguna.
En
primer lugar se puso fin a una controversia más de naturaleza doctrinal que
judicial, relativa a la forma de establecer la competencia por el factor
objetivo (cuantía) para conocer de los
procesos de tenencia por arrendamiento, al introducirse una sutil pero
definitiva modificación al numeral 7º del Art. 20 del C.P.C. Quedó establecido que en este tipo de asuntos
se determina por el valor actual de la renta durante el término pactado
inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la
renta del último año. En la norma
original, la ausencia de la palabra “actual”
originó que por algunos doctrinantes
-algunos de la talla de Hernán Fabio López Blanco- y
contados despachos judiciales se pensara que la competencia se determinaba
sobre la base de la renta “inicialmente” pactada en el contrato, de suerte que al cabo
de diez o más años de ejecución de un contrato aquella venía a ser irrisoria y
se fijaba la competencia en el juez civil municipal, cuando de acuerdo con el
valor “actual” recaía en el juez civil
del circuito o en el mismo juez municipal pero en primera instancia,
contrariando los criterios de actualización de las cuantías que siempre han
inspirado las reformas legislativas.
En
segundo lugar se destaca una importante variación al régimen de medidas
cautelares dentro del proceso de restitución de inmueble. Hasta antes de la ley que se estudia, la
posibilidad de solicitar embargo y secuestro de bienes de propiedad del
arrendatario demandado se limitaba a los bienes muebles con los cuales el locatario
hubiere guarnecido o provisto el inmueble, en ejercicio del mal llamado derecho
de retención previsto en el Artículo 2.000 del C.C., que sin haber sido
derogado pasa a la historia jurídica nacional.
Ahora, el proceso abreviado de restitución de inmueble se convierte en
la antesala del proceso ejecutivo que el arrendador podrá iniciar en cualquier
tiempo y a continuación del mismo, permitiéndose -cualquiera que sea la causal invocada- la medida cautelar de embargo y secuestro
sobre cualquier bien que se denuncie como de propiedad del (los) demandado (s), con el fin de asegurar el pago de los
cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier
otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las
indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.
La
reforma al proceso de restitución de inmueble arrendado, al cual le corresponde
el procedimiento abreviado, lo convierte en un híbrido (declarativo-ejecutivo) pues que por una
parte se encamina a la terminación del contrato y la consecuente restitución
del inmueble, mientras que por el otro, inclusive en forma previa a la
notificación del auto admisorio al demandado, se permite la práctica de la
medida cautelar de embargo y secuestro de bienes de propiedad del demandado,
asegurando desde un principio la efectividad de la acción ejecutiva
posterior. Tan es así, que al igual de
lo que sucede en el ejecutivo, se prevé la obligación de prestar caución en la
cuantía y oportunidad señalada por el Juez con el fin de responder por los
posibles perjuicios que se puedan ocasionar con la medida y la posibilidad de
las contracautelas para que el demandado a su vez pueda impedir o lograr el
levantamiento de las medidas apenas solicitadas o efectivamente practicadas. Las medidas cautelares decretadas se
levantarán si el demandante no inicia el correspondiente ejecutivo dentro de
los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la
sentencia proferida dentro del proceso abreviado o del auto que apruebe las costas.
Tal
como quedaron las cosas, el proceso abreviado de restitución de inmueble
arrendado se convierte en importante herramienta procesal para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato y de paso se contribuye
a la economía procesal y a la descongestión de los despachos judiciales,
salvando criterios judiciales de lege data que durante muchos años se
impusieron en el medio local, en perjuicio de los principios mencionados,
negando la posibilidad de cobrar en proceso ejecutivo y a continuación del
proceso de restitución de inmueble la condena en costas impuesta en este último, sin
atender lo dispuesto en el Parágrafo 1º, numeral 3º del Art. 424 del C.P.C.
vigente en ese momento, que sobre el levantamiento de la cautela señalaba: “Si en ésta (la sentencia) se condena en costas, el término se contará
desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde
la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior”.
Con
el fin de evitar graves perjuicios que otrora se ocasionaban al arrendador, en
cuanto solo podía obtener la restitución del inmueble una vez en firme la
sentencia correspondiente y posteriormente acudir a la diligencia de
lanzamiento, se ha previsto en la
Ley 820 de 2003 la figura de la “restitución provisional
del bien”, que puede solicitar el actor cuando en diligencia de inspección
judicial -practicada inclusive antes de
la notificación del auto admisorio- se
verifique por parte del Juez que conoce del proceso, que el bien se encuentra
en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o
abandonado, disponiendo la entrega a un secuestre, quien previa autorización
del juez podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante, con la
advertencia que no podrá arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la
sentencia que ordene la restitución del bien, decisión de restitución
provisional que para mayor garantía carece del recurso de apelación.
En
respuesta a los derechos del arrendatario y de cara a la aplicación de la
restitución provisional, el demandado puede solicitar en la oportunidad para
contestar la demanda, o dentro de los cinco (5) días siguientes a la práctica
de la diligencia, según fuere el caso, que le fije caución a la parte
demandante para garantizar los daños y perjuicios que con la medida pueda
ocasionarle.
Para
hacer congruente la disposición en comento con la suspensión de hecho de la
ejecución del contrato de arrendamiento, prevé la ley que durante la vigencia
de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones
derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes. Se solucionan así, principalmente, aquellos
eventos en los que el locatario simplemente abandonaba el inmueble sin hacer
entrega del mismo y sometía al arrendador a la espera del trámite total del
proceso para poder recuperar la tenencia.
Es
por todos sabido que para poder ser escuchado dentro del proceso abreviado de
restitución de inmueble, el arrendatario demandado es obligado al pago de las
sumas de dinero que el actor dice se adeudan por concepto de cánones de
arrendamiento. Pues bien, con la reforma se otorgan mayores
garantías al arrendador y se impone al arrendatario una obligación adicional,
consistente presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los
servicios cosas o usos conexos y adicionales, siempre que en virtud del
contrato haya asumido la obligación de pagarlos, dentro del término de
treinta (30) días calendario, contados a partir de la
fecha en debía efectuarse el pago oportuno, ¡sin importar cual sea la causal
invocada¡. De esta manera se obliga al
arrendatario a seguir cumpliendo con todas las obligaciones económicas
adquiridas contractualmente, en caso de solicitarse la restitución por causas
diferentes a la mora en el pago de la renta.
(La norma fue declarada inexequible).
Dos
artículos de la reforma, el 38 y el 39, contribuyen a dar mayor celeridad a los
procesos de restitución de inmueble. El
primero de los mencionados establece que en ningún caso las sentencias
proferidas en procesos de restitución de inmueble arrendado serán consultadas y
por el segundo –en extremo avezado el
legislador del 2003- determinó un
trámite preferente para la actuación procesal correspondiente, sobre el que
apenas prevalece el de la acción de tutela y como si adivinara la inocuidad
práctica del mandato, para darle seriedad a la disposición, advierte que su inobservancia hará incurrir
al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con
destitución del cargo, encargándose al Consejo Superior de la Judicatura de adoptar
las normas necesarias para el cumplimiento de la norma, dentro de los seis (6)
meses siguientes a la vigencia de la ley.
Además se convirtieron en procesos de única instancia aquellas demandas
de restitución en las que la causal sea exclusivamente la mora en el pago del
canon de arrendamiento.
De singular
importancia resulta ser el contenido del artículo 43 de la normativa, en el
cual se establece lo concerniente a la forma como deben solucionarse los
problemas de aplicación de la ley en el tiempo frente al tránsito de
legislación, su vigencia y las derogatorias.
Precisa la norma que las disposiciones sustanciales, vale decir,
aquellas que tienen que ver con el derecho material, se aplican a los contratos
que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia (principio de irretroactividad de la ley),
mientras que aquellas atinentes al rito de los procesos, al derecho adjetivo,
contenidas en los artículos 12 y 35
a 40, serán de aplicación inmediata en los procesos
abreviados de restitución de inmueble arrendado que se encuentren en curso, sin
importar la fecha en que se celebró el contrato. Aún cuando sobraba que el legislador hiciera
tal manifestación, teniendo en cuenta que en nuestro derecho se aplica
inveteradamente el contenido de la
Ley 153 de 1887 (Ley
de la hermenéutica jurídica), tales precisiones contribuyen a una mejor
aplicación de la normatividad y se eliminan controversias que puedan suscitarse
en la aplicación de las misma. En este
sentido el artículo 699 del C.P.C. es iteración del artículo 40 de la
mencionada Ley, según el cual “...los
términos que hubieren empezado a correr, y las actuaciones y diligencias que ya
estuvieren iniciadas, se regirán por la ley vigente al tiempo de su inición”.
Finalmente,
para efectos de hacer concordar la nueva legislación con otras disposición
anteriores, se derogan en forma expresa el texto completo de la Ley 56 de 1985, el artículo 3º
del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4º del Decreto 2813 de 1978, el artículo
23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2º, 5º y 8º a 12 del Decreto 1816 de
1990 y todas las demás que le sean contrarias.
Sin
haber pretendido abarcar la totalidad del tema, los comentarios iniciales sobre
aspectos sustanciales y los últimamente esbozados, de naturaleza procesal, son
los más importantes cambios que se verán en la celebración y ejecución del
contrato de arrendamiento de vivienda urbana así como en el trámite de los
procesos abreviados de restitución de inmueble.
Novedades que vistas en su conjunto son bien recibidas porque aportan al
desarrollo de la figura contractual, solucionan algunos inconvenientes que en
la práctica se habían venido dando y definitivamente se erigen como un cuerpo
normativo de avanzada en la búsqueda de la economía procesal y de la
agilización de los trámites judiciales, respetando dicho sea de paso, en su
mayor parte, los derechos de los arrendatarios.
Queda esperar el desarrollo que la reforma tenga en la práctica
cotidiana contractual y judicial para efectos de confirmar sus bondades o los
desaciertos en que se haya podido incurrir por parte del legislador nacional,
así como la expedición de los decretos y acuerdos que reglamenten las normas en
blanco. Así también, las críticas o
aportes de parte de los eventuales lectores, para enriquecer el debate e
inclusive caer en cuenta de los errores que sin intención o por ligereza hayan
sido cometidos en la presentación de estas líneas.
BIBLIOGRAFÍA
REYES, Luis Alberto. REGIMEN DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA, Ley 820 de 2003, EDICIONES DOCTRINA Y LEY
LTDA, Bogotá, D.C., 2003.
LOPEZ BLANCO, Hernán Fabio. Instituciones de Derecho Procesal Civil
Colombiano. Tomo II, Parte Especial, Sexta Edición, DUPRE EDITORES, Bogotá,
1993, Pág. 135
Ley 142 de 1994
Ley 689 de 2001
Ley 794 de 2003
Ley 820 de 2003
PRECIADO AGUELO, Darío. El Contrato de Arrendamiento. Ediciones Librería del Profesional.
TRIBUNAL SUPERIOR DE BUCARAMANGA,
Auto del 4 de marzo de 1992, Mag. Ponente: Dr. AVELINO CALDERON RANGEL.
Sentencia C-070 del 25 de febrero
de 1993, Magistrado Ponente: Dr. Eduardo Cifuentes Muñoz.
NUEVO
REGIMEN DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA Y MODIFICACIONES AL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE
(Ley
820 de 2003)
Artículo
elaborado por
LUIS CARLOS MALDONADO DIAZ,
Abogado
Especializado en Docencia
Universitaria
Profesor de las Facultades
de Derecho de las Universidades Cooperativa de Colombia, Santo Tomás y
Universitaria de Santander “UDES”.
BUCARAMANGA
– SANTANDER
DICIEMBRE DE 2003
La disposición contenida en
el Art. 424, Parágrafo 2º, Numeral 2º del C.P.C., en el texto original
reformado por el Decreto 2289 de 1989,
fue objeto de demanda ante la Corte Constitucional
y este organismo declaró su exequibilidad en Sentencia C-070 del 25 de febrero
de 1993, Magistrado Ponente: Dr. Eduardo Cifuentes Muñoz.
